Кредит под залог недвижимости, так же называемый ипотечным кредитом - это кредит, выдаваемый заемщику, при условии предоставления заемщиком обеспечения (залога) в виде имеющейся в его в собственности недвижимости. под залог недвижимости, так же называемый ипотечным кредитом - это кредит, выдаваемый заемщику, при условии предоставления заемщиком обеспечения (залога) в виде имеющейся в его в собственности недвижимости.


Суть залоговых кредитов заключается в том, что заемщик, получая кредит, кроме кредитного договора подписывает договор залога (так же именуемый договором ипотеки), тем самым накладывая обременение на свою недвижимость. Таким образом, в случае если заемщик не исполняет свои обязательства по возврату кредита, кредитор имеет право взыскать с заемщика сумму задолженности по кредиту путем реализации залоговой недвижимости.

Кредиты и займы, выдаваемые под залог недвижимости, так же именуемые ипотечными кредитами, являются одним из старейших финансовых инструментов. Первые подтвержденные упоминания о кредитах под залог недвижимости дошли до нас из Древнего Египта, а своему названию ипотечные кредиты обязаны древним грекам, которые устанавливали на земле, принадлежащей заемщику, столб называющийся «ипотекой» (в переводе означающий «залог», «основание»). Данный столб означал, что земля, на которой он установлен, является обеспечением по займу заемщика.


Мы привыкли к тому, что ипотекой называют кредит на приобретение недвижимости, но как с точки зрения истории, так и с точки зрения закона все кредиты выдаваемые под залог недвижимости являются ипотечными кредитами, вне зависимости от того является ли этот кредит кредитом под залог уже имеющейся недвижимости или же это кредит на приобретение недвижимости, т.к. оба данных вида кредита описываются одними и теми же законами (в первую очередь это ФЗ № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)").


Ключевой особенностью кредитов и займов выдаваемых под залог недвижимости является тот факт, что кредитор получает дополнительное обеспечение по кредиту в виде залога недвижимости, и тем самым минимизирует свои риски, а как следствие- имеет возможность выдать большую сумму и уменьшить процентную ставку по кредиту.

Кредит (заём) - вид экономических отношений между двумя и более лицами, подразумевающий обмен материальными ценностями и денежными средствами при условии возвратности данных ценностей и денежных средств в определенные сроки и на определенных условиях.


Кредитор (займодавец) - физическое или юридическое лицо выдающее кредиты или займы. В случае если данное юридическое лицо выдает кредиты (по законам РФ таковым может являться только банк)- его принято называть "кредитор". В случае если данное физическое или юридическое лицо выдает займы- его принято называть "займодавец".


Заемщик (залогодатель) - физическое или юридическое лицо получающее кредит или займ.


Поручитель (созаемщик) - физическое или юридическое лицо, дающее "поручительство" по сделке кредитования (получения займа). Поручитель (созаемщик) несет солидарную (т.е. равную с заемщиком) ответственность по возврату кредита (займа).


Обеспечение по кредиту (в рамках залогового кредитования) - это объект недвижимости выступающий в роли залога по сделке кредитования. На данный объект накладывается обременение до момента полного возврата средств кредитору.


Обременение (ипотека, залог) - это вид правового ограничения регистрационных действий с предметом залога. Так же условиями договора залога (ипотеки) могут вводиться дополнительные ограничения, такие как ограничение в сдачи предмета залога в аренду, прописки и выписки лиц прописанных в заложенной недвижимости, внесение конструктивных изменений. Обременение (ипотека, залог) вступает в силу после государственной регистрации договора кредита (займа) и договора залога (ипотеки).


Договор кредита (займа) - договор между кредитором (займодавцем) и заемщиком, в котором описываются все условия получения и возврата кредита (займа), в том числе: сумма кредита (займа), сроки и порядок возврата (ежемесячными платежами, или единовременно), платность (процентные ставки).


Договор залога (ипотеки) - договор между кредитором (займодавцем) и заемщиком, устанавливающий порядок и условия наложения и снятия обременения с объекта недвижимости. Договор действует с момента регистрации в регистрационной палате, и до момента полного возврата кредита (займа).


Закладная - документ подтверждающий право кредитора (займодавца) на залог объекта недвижимости принадлежащего заемщику. Ранее "закладная" была видом документа (схожим со свидетельством на право собственности), ныне- это комплект документов позволяющий наложить (или снять) обременение (ипотеку) на объект недвижимости.


Переплата по кредиту - совокупность всех расходов связанных с использованием заемных средств. К переплатам по кредиту относятся: начисленные проценты; расходы на регистраторов, нотариусов, гос. пошлины; расходы на страховку; комиссии за выдачу кредита (займа); и все дополнительные расходы понесенные заемщиком. Т.е. это разница между суммой полученных средств и суммой выплаченных заемщиком средств.


Шаговый платеж - это вид условий возврата кредита (или займа) при котором, возврат тела кредита (займа) происходит одним платежом в конце срока кредита, а проценты за пользование деньгами оплачиваются ежемесячно. Т.е. при шаровом платеже заемщик ежемесячно выплачивает только проценты, а тело кредита (займа) возвращает в конце срока кредитования.


Аннуитетный платеж - это вид условий возврата кредита, предполагающий возврат кредита регулярными (чаще всего ежемесячными) платежами, каждый из которых включает в себя проценты за пользование деньгами, и гашение тела кредита.


Кредитные каникулы - это отсрочка внесения ежемесячных платежей. Условия и сроки кредитных каникул определяются кредитором (займодавцем) и заемщиком в индивидуальном порядке.


Просрочка по кредиту - не своевременная оплата ежемесячных платежей. Текущая просрочка - это текущая просроченная задолженность по ежемесячному платежу.


Дефолтная просрочка заемщика - финансовое положение заемщика, в котором заемщик не имеет возможности оплачивать ежемесячные платежи по имеющимся кредитам и займам. Так же дефолтом заемщика является наличие "отложенной" задолженности, которую заемщик не сможет погасить исходя из текущего финансового положения. Т.е. в случае если заемщик оформляет кредит с шаговым платежом (ежемесячно оплачивает только проценты), и вовремя оплачивает данные платежи, но при этом не имеет возможности закрыть тело кредита в обозначенные сроки - эта ситуация признается "дефолтом заемщика".


Рыночная стоимость недвижимости - стоимость недвижимости позволяющая реализовать данную недвижимость путем свободной продажи. Среднерыночная стоимость предполагает возможность продажи недвижимость без необходимости применения дополнительных скидок, и в разумные сроки.


Ликвидационная стоимость недвижимости (стоимость вынужденной продажи) - стоимость недвижимости позволяющая реализовать данную недвижимость в кратчайшие сроки (как правило - в пределах 90 дней).


Залоговая стоимость недвижимости - стоимость недвижимости определенная в договоре залога. Залоговая стоимость определяется по соглашению кредитора (займодавца) и заемщика и может равняться рыночной или ликвидационной стоимости.